ローンがある家を相続するって大丈夫？知っておきたい不動産と相続の話

2025年5月26日

住宅ローンが残る家を相続する――そのとき、まず考えるべきは「返済義務があるのか」「住み続けられるのか」という二つの疑問。契約内容や保険の有無によって、相続人の負担や選択肢は大きく変わります。団体信用生命保険によるローン完済、相続税との関係、抵当権の処理、そして登記手続きまで。不動産を含む相続において、知らなかったでは済まされない落とし穴がいくつも存在します。この記事では、ローン付き不動産を相続する際に知っておきたい実務的なポイントを、わかりやすく整理します。

住宅ローンが残る家を「相続する」ということ

相続とは「財産と債務の承継」

被相続人が亡くなった時点で、相続人はその人の財産と債務を承継します。現金や不動産といった資産だけでなく、ローンなどの債務も「原則として」引き継がれる点に注意が必要です。

「当然分割」と「遺産分割の対象外」の違い

住宅ローンのような金銭債務は、相続開始と同時に法定相続分に応じて各相続人に自動的に分割されます。これを「当然分割」と呼びます。こうした債務は遺産分割協議の対象とはならず、相続人間で「誰がどの程度支払うか」を取り決めたとしても、債権者にその内容を主張することはできません。遺言によって債務の承継方法を指定することも、原則としてできません。

債務の存在にどう向き合うか

相続において不動産が絡むと、その評価額やローンの残高、抵当権の有無が相続人の判断に大きく影響します。まずは、「その家に債務が残っているか」を確認することが、最初の一歩となります。

団信があるかどうかで命運が分かれる

団体信用生命保険とは？

住宅ローン契約時に多くの金融機関で加入が求められるのが「団体信用生命保険（団信）」です。これは、債務者が死亡または高度障害状態になった際に、保険金でローン残債が完済される仕組みです。

団信があればローンは消える

団信に加入していた場合、債務者の死亡によって住宅ローンは保険により全額返済されます。その結果、家族が引き継ぐのは「債務のない不動産」となり、相続人にローン返済義務は発生しません。これは、団信の保険金が債権者である金融機関に直接支払われるためです。

団信がない場合のリスク

一方、団信未加入のまま亡くなると、ローン残高はそのまま相続債務となります。この場合、相続人は相続放棄や債務整理の選択肢を検討しなければなりません。家が残ったとしても、ローンの存在が相続の重荷になる可能性は十分にあるのです。

抵当権の存在と抹消手続きの注意点

抵当権とは何か？

住宅ローンを組む際、不動産には金融機関によって抵当権が設定されます。これは、返済が滞った場合に、債権者が不動産を競売にかけて回収できる権利です。見た目にはわかりませんが、登記簿上では明確に記録されています。

完済しても自動では消えない

たとえローンが団信によって完済されたとしても、抵当権は自動的には消えません。金融機関が発行する「抵当権抹消に必要な書類」を受け取り、相続人が自ら（もしくは、司法書士が）法務局で手続きを行う必要があります。抵当権が残ったままだと、不動産を売却する際やリフォームローンを組む際に大きな支障が出ます。さらに、書類を紛失してしまうと抹消に時間と費用がかかるため、速やかな対応が求められます。

遺産分割とローン負担の調整はどうする？

債務の「取り決め」は外に通じない

住宅ローンのような債務は遺産分割の対象外です。たとえ相続人同士で「ローンは相続人の中で経済力のある長男が全額負担する」と合意しても、その内容は債権者には関係ありません。長男が順調に返済できれば良いですが、少しでも滞ると、債権者は他の相続人に支払いを求めることができます。

相続人間の合意と「求償権」

相続人同士の合意は、相続人たちの内部では有効です。半々で負担すると合意していたのに、一人が債務を全額支払った場合、合意に反する他の相続人に対して、その負担分の返還を求めることもできます。ただし、それは当事者間の話であり、債権者には影響を与えません。

実務でよくある相談と解決策

団信の有無が確認できないまま手続きが進まない

よくある相談のひとつが、「そもそも団信に加入していたかどうかわからない」というケースです。契約書類の所在が不明で、金融機関に問い合わせる前に相続が始まってしまうと、関係者の間で不安や誤解が生じがちです。まずは住宅ローン契約先の金融機関に連絡し、団信加入の有無とローン残高を確認することが重要です。

登記を放置していたことで思わぬ負担が発生

相続登記や抵当権抹消登記を後回しにしていたことで、売却や担保設定ができず困る例も少なくありません。名義が故人のままだと、手続きに必要な戸籍収集や相続人全員の協力が、年数の経過とともに難しくなります。できるだけ早期に登記を済ませておくことが、将来のトラブルを未然に防ぐ鍵となります。

専門家との連携がスムーズな相続への近道

住宅ローン付きの不動産を相続する場合には、行政書士、司法書士、税理士など、それぞれの分野の専門家と連携することが大切です。登記、税務、相続放棄など、複数の手続きが複雑に絡むため、最初に正しい手順を把握しておくことで、手続きが格段に円滑になります。

まとめ

行政書士井戸規光生事務所では、相続に関する全体像を的確に整理し、工程を一括で管理する体制を整えています。提携する司法書士や税理士と連携して対応するため、お客様ご自身で複数の専門家を探す手間は不要です。相続手続きに必要な戸籍や登記簿謄本、固定資産税評価額証明書など、必要書類の収集もすべてお任せいただけます。まずはお気軽に無料相談をご利用ください。お電話０５２－６０２－９０６１またはEメールido.kimioアットマークofficeido.com、お問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。