賃貸不動産を相続した場合の家賃トラブル解決ガイド

2024年12月19日

賃貸不動産を相続した場合、思わぬトラブルに直面することがあります。その中でも、「遺産分割協議が終わるまで家賃を支払わない」という賃借人の主張は、多くの相続人にとって大きな悩みの種です。このような主張が法的に認められるものなのか、賃借人の言い分を受け入れるべきなのか、疑問に思う方も多いでしょう。本記事では、遺産分割協議中の家賃支払い義務に関する法的な考え方をわかりやすく解説するとともに、こうしたトラブルへの適切な対処法を紹介します。相続した賃貸物件を適切に管理し、円滑な解決を目指すための参考にしてください。

賃貸不動産の相続で直面する家賃トラブルとは

賃貸不動産を相続することは、資産としての魅力を持つ一方で、予期せぬトラブルを招くことがあります。特に家賃に関する問題は、相続人にとって頭を悩ませるものです。本節では、賃貸不動産相続時に起こりがちなトラブルの概要を解説し、その具体例や相続人への影響について詳しく説明します。

賃貸不動産相続時に起こりがちなトラブルの概要

賃貸不動産を相続した場合、まず問題となるのは「相続人間の権利調整」と「賃借人との関係」です。遺産分割協議が進まないまま家賃収入が発生するため、その分配方法を巡る相続人間の意見の対立が起こりやすいのが特徴です。一方、賃借人との間では、家賃支払い義務や契約内容に関する認識の違いからトラブルが発生することがあります。

「遺産分割協議が終わるまで家賃を支払わない」という主張

特に多いのが、賃借人が「遺産分割協議が終了するまで家賃を支払わない」と主張するケースです。このような主張は、相続人が賃貸物件の新たな所有者としての役割を担うことに不慣れであることを見越してのものと言えます。しかし、賃貸借契約は原則として相続によって引き継がれるため、家賃支払い義務が免除される理由にはなりません。この誤解が放置されると、相続人側に金銭的な不利益が生じる恐れがあります。

トラブルが相続人に与える影響

こうした家賃トラブルは、相続人に精神的な負担を与えるだけでなく、財産管理や相続手続きの進行に遅れを生じさせます。さらに、賃借人が家賃支払いを怠る場合、相続人はその補填として自らの資金を一時的に用いる必要が出てくることもあります。このような状況を避けるためには、相続開始後に早期に対応し、適切な管理を行うことが求められます。

賃貸不動産の相続は魅力的な側面を持つ反面、慎重な対応が必要な課題を伴うことを理解し、適切に対処することが重要です。

賃借人の主張は法的に認められるのか？

遺産分割協議が進行中の賃貸不動産について、「遺産分割協議が終わるまで家賃を支払わない」という賃借人の主張は、法的に認められるものではありません。ここでは、家賃支払い義務の継続性や法的根拠、相続時に注意すべき契約上のポイントについて解説します。

根拠条文

賃借人の「遺産分割協議が終わるまで家賃を支払わない」という主張が法的に認められない根拠を示す条文として、以下の民法の規定が挙げられます。

民法601条（賃貸借の定義）

賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。

賃貸借契約は、この条文に基づき、賃借人が使用収益の対価として賃料を支払う義務を負うものとされています。相続が発生してもこの契約の効力は継続するため、家賃支払い義務が停止されることはありません。

民法896条（相続の一般的効力）

相続人は、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する。ただし、被相続人に専属したものを除く。

賃貸借契約に基づく賃貸人の地位は相続によって承継されます。したがって、賃借人の家賃支払い義務も継続し、相続が原因でその義務が免除されることはありません。

遺産分割協議中でも家賃支払い義務は継続する

遺産分割協議中であっても、賃貸借契約の条件は相続開始前と変わりません。賃借人は契約上の家賃支払い義務を負っており、相続手続きの進捗によって免除されることはありません。相続開始後、賃貸不動産の収益（家賃）は遺産の一部として扱われるため、その分配方法は相続人間の協議によるものの、賃借人の支払い義務には影響を与えないのが原則です。

賃貸借契約と家賃支払い義務の法的根拠

賃貸借契約は相続によって継続される契約の一つであり、相続人が賃貸人の地位を承継します。このため、賃借人は従前の契約条件に基づき家賃を支払う義務を負います。民法上も賃貸借契約における義務は当事者間で契約書に明記された内容が基本となり、相続はその効力を妨げません。

賃貸不動産の相続時に注意すべき契約上のポイント

相続人が賃貸不動産を承継する場合、賃貸借契約書の内容を確認することが重要です。例えば、家賃の支払い条件や賃借人との契約期間、特約事項などが相続後も適用されます。また、相続人間で賃貸収益の分配方法を協議し、家賃管理のルールを早急に定めることで、賃借人とのトラブルを未然に防ぐことができます。

賃借人に家賃未払いを主張された場合の対応方法

賃貸不動産を相続した際に、賃借人が「家賃を支払わない」と主張することがあります。遺産分割協議中であっても家賃支払い義務は継続するため、未払いへの対応が必要です。本節では、対話による解決策、法的措置の検討、専門家の活用方法について解説します。

賃借人との対話による解決策

まずは賃借人と話し合いの場を設けることが重要です。未払いの理由を確認し、法律上の家賃支払い義務について丁寧に説明しましょう。遺産分割協議が未了の場合でも、賃貸借契約は相続人が引き継ぎ、家賃支払い義務は契約上免除されるものではありません。誤解が原因であれば、誠実に対応することで円満解決を図れる場合があります。

賃借人に対する法的措置の検討

話し合いで解決しない場合、法的措置を検討します。まずは内容証明郵便を送付し、家賃未払いが契約違反であり、支払いを求めることを通知しましょう。それでも支払いが行われない場合は、弁護士に相談のうえ、裁判を含む法的手段を検討します。この過程では、契約書や未払いの証拠を整理しておくことが重要です。

トラブル防止のための専門家の活用

未払いトラブルがこじれる前に、弁護士に相談することをおすすめします。専門家は、法律や契約内容に基づいた適切なアドバイスを提供するだけでなく、賃借人との交渉を代行することも可能です。特に相続が絡む家賃問題では、法的な手続きが複雑になるため、専門家の力を借りることでトラブルを未然に防ぎ、円滑な解決を目指せます。未払い問題への対応は迅速かつ慎重に行う必要があります。適切な対策を講じ、トラブルを最小限に抑えましょう。

遺産分割協議が終了していない状態での家賃管理の方法

次に、遺産分割協議が終わらない状態で発生した、賃貸不動産の家賃収入の管理について解説します。本節では、家賃収入の基本的な扱い方や、仮払い金として管理する方法、管理が不十分な場合のリスクについて解説します。

家賃収入は「遺産の一部」として相続人全員に属する

遺産分割協議が終了していない場合、賃貸不動産から生じる家賃収入は、法定相続分に基づき相続人全員の共有財産となります。最高裁判例（平成17年9月8日判決）によれば、これらの家賃収入は「分割単独債権」として取り扱われ、後の遺産分割協議に影響を受けません。相続人は法定相続分に応じた権利を持ち、それに基づいて収益の分配を受けることができます。